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Désinsectisation : propriétaire ou locataire, qui paye ?

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Hygiène Biotech, expert en gestion des nuisibles

Dans cet article, vous trouverez des réponses aux questions que vous vous posez en ce qui concerne les obligations du propriétaire en situation de désinsectisation au sein d’un logement.

Il est vrai que la lutte antiparasitaire concerne davantage les grandes villes ou elle devient actuellement un véritable enjeu sanitaire, tout comme la lutte contre l’habitat indigne (Loi Alur).

Hygiène Biotech : nos valeurs

À ce sujet, la loi ELAN stipule une condition obligatoire à la notion de logement décent, qui doit être dépouillé de toute « infestation d’espèces nuisibles et parasites ».

Dans une situation d’infestation d’insectes nuisibles lors de l’emménagement du locataire dans les lieux, le coût des interventions de désinsectisations sont imputées au propriétaire.

Néanmoins, cette obligation s’avère faire l’objet de controverse si l’infestation est en cours de bail et que la possible responsabilité du locataire peut alors être impliquée.

C’est pour ces raisons qu’il est essentiel de déterminer la cause éventuelle de l’infestation dans le but de ne pas incriminer à tort le propriétaire ou le locataire.

La responsabilité du propriétaire en matière de désinsectisation

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, je cite :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes portants atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conformé à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le bailleur est obligé :

D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien de l’état et à l’entretien des locaux loués »

Il est donc obligatoire, en référence à cette loi, que tout propriétaire livre à son locataire un logement décent, désinfecté et dénué de toutes infestations d’insectes nuisibles et de parasites (cafards, punaises de lit, puces, …)

À cet égard, la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 vient parachever la notion de logement décent en y stipulant une condition obligatoire ; toute habitation doit-être dépouillée de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

En ce qui concerne une intervention de désinsectisation à proprement parlé

Avant la mise en location

Le propriétaire se doit obligatoirement de louer un logement décent, et pour ce faire, il doit s’assurer qu’avant l’emménagement du locataire dans l’habitat, celui-ci doit impérativement être dénué de toutes infestations de nuisibles.

Si ce n’est pas le cas, et que le logement subit une infestation et comme le stipule l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire doit mettre en place le plus rapidement possible le processus nécessaire de désinsectisation avant la location.

Ces démarches ainsi que les frais incomberont aussi à celui-ci dans l’éventualité où le locataire décèle, très peu de temps après son emménagement, la présence de nuisibles tels que blattes, cafards ou punaises de lits et bien d’autres encore.

Pour ces deux cas, les frais engendrés par une désinsectisation restent exclusivement à la charge du propriétaire.

Cependant, cette règle doit-être révisée, si la présence des insectes nuisibles est observée en cours de bail

En cours de bail

Le décret du 26 août 1987 impute uniquement le coût des produits utilisés pour la désinsectisation :

« V. – Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).

Dépenses correspondantes :

à l’électricité

à l’essence et à huile

Aux éléments consommables employés dans l’entretien courant : ampoules ou tubes d’éclairage, différents engrais, produits bactéricides et insecticides, produits comme des graines, des fleurs, plants, plantes de remplacement, sauf celles employées pour la restauration des massifs existants, plates-bandes ou haies ».

Uniquement les produits utilisés pour la désinsectisation seront à la charge du locataire.

Le coût de la main d’œuvre, liée à l’extermination des insectes nuisibles, est toutefois attribuable au propriétaire.

Dans une situation d’infestation de nuisibles, le propriétaire doit faire preuve d’une grande réactivité et entreprendre les démarches nécessaires afin de demander l’intervention d’une entreprise spécialisée dans les plus brefs délais.

En cas de manquement de sa part de ses obligations, sa responsabilité sera fortement mise en cause selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Que se passe-t-il lorsque le propriétaire se décharge d’une désinsectisation ?

Dans une situation où le locataire a respecté ces obligations d’hygiène et d’entretien du logement, qu’il décèle malgré tout la présence de nuisibles et/ou parasites dans le lieu, il est de sa responsabilité d’en informer rapidement son bailleur, qui devra alors, comme mentionner plus haut, répondre à cette situation d’infestation immédiatement.

Si toutefois, le locataire fait face à un refus ou encore à aucune réaction de son propriétaire, celui-ci a la possibilité de mettre en demeure son bailleur d’effectuer les démarches nécessaires en ce qui concerne la désinsectisation.

Le locataire qui souhaite cependant trouver une solution amiable, doit saisir la Commission Départementale de Conciliation.

Il arrive là aussi que le bailleur ne réagit toujours pas ou n’accepte pas cet arrangement à l’amiable, le locataire devra dans cette situation déplorable saisir le Tribunal Judiciaire en place dans le but de régler ce litige en contraignant son propriétaire à prendre toutes les mesures de désinsectisation.

Le locataire a également la possibilité de réclamer des dommages et intérêts, dans des situations sévères d’infestations, pour le préjudice subi.

Le juge peut même ordonner la résiliation d’un contrat de bail dans une situation d’habitat insalubre et infesté en faveur du locataire.

C’est d’ailleurs le cas d’une situation similaire qui a été considéré par la Cour d’appel de Bordeaux dans un arrêt du 09 mai 2014 pour un logement infesté par des blattes et pour lequel les propriétaires n’ont jamais répondu aux appels de leur locataire.

En effet, La Cour d’appel avait considéré que la désinsectisation de l’habitation appartenait au propriétaire. Une résiliation de bail aux torts du propriétaire fut reconnue pour manquement à son obligation d’effectuer toutes les réparations, autres que locatives. (CA Bordeaux, 1ère civ, Section A – 9 mai 2014 – RG n°12/06806).

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Un grand merci à Laurent pour son professionnalisme et sa réactivité ! Je recommande les yeux fermés ! (Translated by Google) A big thank you to Laurent for his professionalism and responsiveness! I

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